Cet article présente des repères généraux à jour à la date de publication. Il ne remplace pas l'analyse d'un professionnel du chiffre au regard de votre situation, ni la consultation des textes en vigueur.
Ce qui a changé
Depuis les revenus 2025, l'abattement micro-BIC passe de 50 % à 30 % pour les meublés non classés, avec un plafond ramené à 15 000 €, et de 71 % à 50 % pour les meublés classés, avec un plafond à 77 700 €. Un abattement majoré subsiste pour les meublés de tourisme classés situés en zone de revitalisation rurale, portant le taux total à 71 % jusqu'à 77 700 € de recettes.
Le seuil applicable aux meublés classés et chambres d'hôtes a été revalorisé à 83 600 € pour les revenus 2026. Au-delà du plafond, et après deux années consécutives de dépassement, le passage au régime réel devient obligatoire.
Le tableau de synthèse
| Situation | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € (83 600 € pour 2026) |
| Meublé classé en ZRR | 71 % | 77 700 € |
| Chambre d'hôtes | 50 % | 77 700 € (83 600 € pour 2026) |
Trois simulations
Hypothèses communes : foyer imposé à une tranche marginale de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une charge globale d'environ 47,2 % sur le résultat imposable. Ces chiffres sont illustratifs : votre tranche réelle change tout.
Cas A : 12 000 € de recettes, meublé non classé
- Abattement 30 % → base imposable de 8 400 €
- Charge estimée : environ 3 965 €
- Avec l'ancien régime (50 %) : base de 6 000 €, soit environ 2 832 €
- Écart : environ +1 130 €
Le classement ferait passer l'abattement à 50 % et ramènerait la charge au niveau antérieur. À ce niveau de recettes, c'est l'arbitrage le plus rentable qui existe.
Cas B : 20 000 € de recettes, meublé non classé
Le plafond de 15 000 € est dépassé : le micro-BIC n'est plus accessible durablement. Le passage au régime réel devient la voie normale.
Ce basculement n'est pas nécessairement défavorable. Le réel permet de déduire les charges effectives et d'amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise souvent une grande partie du résultat imposable. Il impose en revanche une comptabilité complète et donc des honoraires.
Cas C : 30 000 € de recettes, meublé classé
- Abattement 50 % → base imposable de 15 000 €
- Charge estimée : environ 7 080 €
- Avec l'ancien abattement de 71 % : base de 8 700 €, soit environ 4 106 €
- Écart : environ +2 970 €
À ce niveau, la comparaison avec le régime réel mérite d'être faite chaque année : dès que vos charges réelles et vos amortissements dépassent 50 % des recettes, le réel devient plus favorable.
Le point de bascule micro / réel
Une règle simple pour arbitrer : comparez votre abattement forfaitaire à vos charges réelles augmentées des amortissements.
- Meublé non classé, abattement 30 % : le réel devient plus intéressant dès que charges et amortissements dépassent 30 % des recettes. C'est très souvent le cas dès qu'il y a un emprunt.
- Meublé classé, abattement 50 % : le seuil est plus haut, mais un bien récemment acquis l'atteint fréquemment par le seul jeu de l'amortissement.
Attention toutefois à un point de sortie : depuis 2025, les amortissements déduits sous le régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, ce qui déplace une partie de l'avantage vers le futur.
Ce qu'il faut faire, et quand
- Vérifier si votre bien est classé. Si non, chiffrer le classement : c'est l'arbitrage prioritaire.
- Projeter vos recettes annuelles pour savoir de quel côté du plafond vous êtes.
- Faire calculer le réel par un professionnel si vous approchez ou dépassez le seuil. Le coût d'un avis est très inférieur à celui d'un mauvais choix reconduit trois ans.
- Ne pas rester au micro par confort. Les amortissements non pratiqués pendant les années micro sont perdus.
